Wie hoch sind die Transaktionskosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca?

Mallorca, mit seinen atemberaubenden Landschaften und seiner lebendigen Kultur ist seit langem ein begehrtes Ziel für Immobilieninvestment. Bevor man sich mit dem Immobilienmarkt dieser balearischen Perle befasst, sollte man sich über die verschiedenen Kosten im Klaren sein, die sowohl beim Verkauf als auch beim Kauf von Immobilien entstehen. Von den Steuern bis hin zu den Anwaltskosten spielt jede Ausgabe eine wichtige Rolle im gesamten Transaktionsprozess beim Kauf eines Hauses.

Es mag wie eine gute Idee erscheinen, die Dinge selbst in die Hand zu nehmen, um die Gebühren für verschiedene Makler und Berater zu sparen, aber das ist eine falsche Wirtschaft. Das spanische Rechts- und Steuersystem ist komplex und für Immobilienkäufer, die mit diesen Systemen nicht vertraut sind, oft nicht ganz logisch. Selbst wenn sie versuchen, alles richtig zu machen, werden sie oft überrumpelt. In den meisten Fällen ist es ratsam, die Expertise eines qualifizierten örtlichen Spezialisten zu erfragen, das spart nicht nur Kosten, sondern auch viel wertvolle Zeit und potenzielle Energieverschwendung für den Kunden.

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca sollten sich Käufer auf mehrere Ausgaben einstellen, unter anderem:

Gebühren für den Kauf

Beim Kauf einer Immobilie auf den Balearen fallen im Wesentlichen zwei Steuern an: Die Mehrwertsteuer und die Grunderwerbssteuer. Wenn die Immobilie brandneu ist, zahlen Sie zehn Prozent MwSt. plus 1,5 Prozent AJD. Für andere Immobilien liegt die Grunderwerbssteuer zwischen acht Prozent und 13 Prozent. Diese vom Käufer zu zahlende Grunderwerbssteuer (ITP) wird auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Auf Mallorca beträgt die Grunderwerbssteuer acht Prozent für Immobilien bis zu 400.000 Euro und erhöht sich stufenweise für Immobilien, die diesen Wert überschreiten.

Bei Neubauten müssen Sie außerdem die Stempelsteuer oder Actos Jurídicos Documentados (AJD) entrichten, die auf den Balearen in der Regel 1,5 Prozent des Immobilienwerts beträgt. Wenn eine Immobilie der Grunderwerbssteuer (ITP) unterliegt, ist die AJD nicht erforderlich.

Jedes Jahr müssen Sie die Gemeindesteuer, die so genannte IBI, bezahlen. Diese Steuer basiert auf dem offiziellen Immobilienwert und ist vergleichbar mit einer jährlichen Grundsteuer in anderen Ländern, obwohl sie in Spanien sehr erschwinglich ist und normalerweise 2.000 Euro pro Jahr nicht übersteigt. Die Basura ist die lokale Gemeindesteuer, die speziell für die Müllabfuhr erhoben wird und ebenfalls sehr erschwinglich ist.

Notargebühren

Der Käufer ist für die Notargebühren verantwortlich, die in der Regel ein Prozent des Kaufpreises betragen und die Beurkundung des Kaufvertrags abdecken. Der Notar berechnet in der Regel zwischen 600 Euro und 2.000 Euro, je nach dem endgültigen Kaufpreis der Immobilie.

Juristische Kosten

Die Komplexität der Transaktion und die erforderlichen Dienstleistungen beeinflussen die Anwaltskosten, die der Käufer entsprechend einplanen sollte. Diese betragen in der Regel etwa ein Prozent des Immobilienwerts, können aber manchmal auch ausgehandelt werden. Nicht-EU-Bürger müssen unter Umständen auch Visa-Optionen in Betracht ziehen, wenn sie das ganze Jahr über in ihrer neuen Immobilie in Spanien wohnen möchten. Die Gebühren für die Beantragung eines solchen Visums durch einen Spezialisten liegen zwischen 500 Euro und 2.000 Euro.

Gebühren für die Registrierung von Immobilien

Für die Eintragung der Immobilie beim Grundbuchamt fällt eine Gebühr an. Die Eintragung der Immobilie kostet in der Regel zwischen 300 Euro und 1.200 Euro.

Hypotheken-Gebühren

Wenn eine Hypothek erforderlich ist, können zusätzliche Gebühren wie Bewertungsgebühren, Vermittlungsgebühren und Hypothekenvertragsgebühren sowie Maklerkosten anfallen, wenn sie nicht direkt bei der Bank beantragt werden.

Die jährliche Vermögenssteuer gilt für Gebietsansässige weltweit und für Nicht-Gebietsansässige nur für spanisches Vermögen. Dies ist besonders für hochwertige Immobilien relevant.

Mieteinnahmen

Wenn Sie sich entschließen, Ihre Immobilie auf Mallorca zu vermieten, müssen Sie die Auswirkungen der Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen berücksichtigen. Die Steuersätze variieren, je nachdem, ob der Immobilieneigentümer einen legalen Wohnsitz in Spanien hat.

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Gebühren für Immobilienmakler

In der Regel tragen die Verkäufer die Maklergebühren, die verhandelbar sind, aber im Allgemeinen fünf Prozent plus IVA des Verkaufspreises betragen. Die ausschließliche Zusammenarbeit mit einem Makler kann zu einem günstigeren Provisionssatz führen.

Kapitalertragssteuer

Wenn der Wert der Immobilie seit dem Kauf gestiegen ist, was bei den meisten Häusern auf der Insel der Fall ist, müssen die Verkäufer auf den Gewinn Kapitalertragssteuer zahlen. Für in der EU ansässige Personen gilt ein Steuersatz von 19 Prozent, während für nicht in der EU ansässige Personen ein Satz von 24 Prozent gilt.

Wenn ein Gebietsfremder eine Immobilie in Spanien verkauft, muss der Käufer drei Prozent des Verkaufspreises einbehalten und an die Steuerbehörden abführen, um die Kapitalertragssteuerverpflichtungen des Verkäufers zu erfüllen. Wenn die einbehaltenen drei Prozent die tatsächliche Steuerschuld übersteigen, kann der Verkäufer unter Umständen eine Rückerstattung erhalten, nachdem alle Steuern beglichen wurden, obwohl dieses Verfahren langwierig sein kann.

Übersteigt die Steuerschuld des Verkäufers hingegen den Einbehalt von drei Prozent, können die spanischen Steuerbehörden den Verkäufer für den verbleibenden Betrag belangen, obwohl ein solches Vorgehen unwahrscheinlich ist. Der Einbehalt von drei Prozent erstreckt sich nicht auf die Verpflichtung des Verkäufers zur Zahlung der “plusvalia”-Steuer, die beim Verkauf der Immobilie mit den Gemeindebehörden abgerechnet werden muss.

Plusvalía-Steuer (Grundstücksmehrwertsteuer)

Die Plusvalía ist eine lokale Steuer auf Mallorca, die auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken beim Verkauf erhoben wird. Sie basiert auf dem administrativen Wert der Immobilie, dem so genannten “Valor Catastral”, der oft niedriger ist als der Marktwert. Die Höhe der Steuer hängt davon ab, wie lange der Verkäufer die Immobilie bereits besitzt: Je länger er sie besitzt, desto höher ist die Steuer. Normalerweise zahlt der Verkäufer diese Steuer, aber manchmal versuchen Verkäufer von Wiederverkaufsimmobilien, sie stattdessen vom Käufer übernehmen zu lassen. Die Höhe der Steuer hängt von Faktoren wie Lage, Größe und Wert der Immobilie ab.

Juristische Kosten

Für die Beauftragung eines Anwalts mit der Überwachung des Verkaufs fallen in der Regel Gebühren in Höhe von etwa 0,5 Prozent des Verkaufspreises an, die jedoch je nach Komplexität der Transaktion variieren können.

Spanisches Energiezertifikat

Verkäufer müssen einen Energieausweis für ihre Immobilie erstellen lassen, wobei die Kosten je nach Größe der Immobilie variieren. Als allgemeine Faustregel gilt:

• Bis zu 100 Quadratmeter: 200 Euro + IVA
• Zwischen 100 und 200 Quadratmeter: 300 Euro + IVA
• Zwischen 200 und 300 Quadratmeter: 400 Euro + IVA
• Mehr als 300 Quadratmeter: 500 Euro + IVA

Wer zahlt die Notargebühren in Spanien?

Normalerweise werden die Notargebühren in Spanien vom Käufer getragen, aber dies kann zwischen Käufer und Verkäufer besprochen und ausgehandelt werden.

Wie kann ich die Kapitalertragssteuer auf meine Immobilie in Spanien vermeiden?

Es ist zwar schwierig, die Kapitalertragssteuer in Spanien vollständig zu vermeiden, aber es gibt Strategien wie die Reinvestition des Erlöses in eine andere Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder die Inanspruchnahme von Steuerbefreiungen für Erstwohnsitze. Es ist ratsam, sich von einem Steuerexperten beraten zu lassen, um diese Möglichkeiten gründlich zu prüfen und die am besten geeignete Vorgehensweise zu bestimmen.

Wie hoch ist die Plusvalía-Steuer?

Diese Kommunalsteuer wird auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Verkauf erhoben. Der Betrag variiert je nach Faktoren wie Lage, Größe und Wert der Immobilie.

Erfolgreiches Navigieren auf dem Immobilienmarkt in Mallorca erfordert ein solides Verständnis der finanziellen Landschaft. Ob Sie nun kaufen oder verkaufen, die Kenntnis der anfallenden Kosten ist entscheidend für einen reibungslosen Ablauf. Von Steuern bis hin zu Anwaltskosten – jede Ausgabe spielt eine Rolle bei Ihrer Investition und sollte sorgfältig bedacht werden. Mit gründlicher Planung und fachkundiger Beratung kann der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca zu einer erfüllenden Reise werden, die ein Stück mediterranes Paradies bietet.